Descubre cómo una correcta valoración catastral beneficia al IBI de los centros comerciales y parques de medianas, aumentando el atractivo de éstos para las firmas.

Cómo evitar sobrecostes en el IBI de activos comerciales

La valoración catastral de requiere un análisis técnico riguroso que tenga en cuenta la realidad física, funcional, jurídica y económica de cada inmueble.

Sin embargo, en la práctica, uno de los errores más habituales es agrupar bajo una misma categoría tipologías de activos comerciales con características, usos y dinámicas de explotación muy diferentes. Esto puede derivar en valoraciones alejadas de la realidad del inmueble y, en consecuencia, en una mayor carga fiscal, especialmente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

No todos los activos comerciales son iguales

A efectos catastrales, no debería valorarse de la misma forma una galería comercial, un edificio monousuario -como puede ser un gran almacén-, un hipermercado, un parque de medianas o cualquier otra tipología comercial. Cada uno de estos activos responde a dinámicas de uso, explotación y generación de valor diferenciadas, que deberían reflejarse de forma específica en su valoración.

Este análisis cobra especial relevancia en el caso de los parques de medianas, que presentan características propias frente a los centros comerciales tradicionales:

• Configuraciones abiertas.
• Accesos directos desde la vialidad exterior.
• Mayor peso de las zonas de aparcamiento, rodadura y circulación.

La importancia de diferenciar los usos dentro del propio activo

Esta diferenciación no debería limitarse únicamente a las tipologías de activos. Dentro de un mismo centro comercial coexisten realidades diversas que requieren una correcta identificación y clasificación.

No es lo mismo, a efectos catastrales, un local comercial de venta al público y una gran superficie, como un hipermercado o un operador especializado. Cada espacio presenta particularidades en cuanto a uso, intensidad de ocupación y configuración espacial, que inciden directamente en la consideración y en el valor asignado por metro cuadrado.

Cuando esta doble distinción -entre activos y dentro de cada activo- no se realiza adecuadamente, el resultado suele ser una valoración que no se ajusta a la realidad del inmueble, pudiendo derivar en escenarios de sobrevaloración, que en algunos casos tiene una gran incidencia a nivel de cuota del IBI.

Múltiples usos y actividades: un análisis global

A ello se añade la coexistencia de múltiples usos y actividades dentro de un mismo activo. Por ello, el análisis catastral debe abordarse desde un enfoque global, teniendo en cuenta tanto el uso individual de cada zona como las interacciones entre ellas y su contribución al funcionamiento del conjunto.

Desde esta perspectiva, no solo debe atenderse a la configuración física de los espacios, sino también a la naturaleza de la actividad desarrollada. La tipología de producto comercializado, ya se trate de bienes de gran formato o de productos de alta rotación, condiciona el uso efectivo del espacio, las necesidades operativas y su correcta caracterización a efectos catastrales.

Este aspecto adquiere especial relevancia en parques de medianas o grandes superficies especializadas, donde el producto determina en gran medida la configuración y utilización del activo.

De esta manera, este análisis permite diferenciar:

• Zonas de venta
• Exposición
• Almacenaje
• Circulación
• Otras áreas auxiliares, cada una con una incidencia distinta en la valoración.

Superficies, aparcamientos y zonas de rodadura

La delimitación y clasificación de superficies resulta igualmente determinante en la valoración catastral.

No tienen el mismo tratamiento:

• Un aparcamiento cubierto.
• Un aparcamiento descubierto.
• Un aparcamiento semicubierto.
• Una zona de estacionamiento.
• Una zona destinada a la rodadura o circulación de vehículos.

Estas diferencias tienen un impacto directo en el valor, especialmente en activos donde las superficies destinadas a aparcamiento o circulación representan una parte significativa del conjunto.

Errores frecuentes en la clasificación de actividades

Asimismo, se detectan, con frecuencia, errores en la clasificación de determinadas actividades, en particular, en los locales de restauración, cuya caracterización no siempre se corresponde con su uso real.

Estas desviaciones no solo afectan a la valoración catastral, sino que pueden trasladarse al cálculo del propio recibo al implicar la aplicación de tipos de gravamen distintos. Como consecuencia, puede generarse una carga fiscal superior a la que correspondería en función de la realidad del inmueble.

Por otro lado, debe considerarse el régimen jurídico del inmueble. No es equivalente un activo en pleno dominio que uno sujeto a un derecho de superficie o a una concesión administrativa, ya que estas situaciones pueden tener implicaciones directas en su valoración.

Por último, el planeamiento urbanístico constituye un factor adicional que puede incidir de manera significativa en el valor del activo. La existencia de limitaciones normativas, inconcreciones urbanísticas o previsiones de desarrollo futuro puede generar una depreciación desde el punto de vista económico y de mercado, aun sin afectar a la funcionalidad inmediata del inmueble.

Estas circunstancias deben ser tenidas en cuenta en la medida en que condicionan el valor real del activo y, por tanto, su reflejo en la valoración catastral.

Una revisión técnica con impacto en la carga fiscal

La correcta identificación, medición y categorización de todos estos elementos constituye, por tanto, una tarea compleja pero esencial para ajustar el valor catastral a la realidad del inmueble.

En la práctica, este ejercicio suele traducirse en ahorros relevantes en la carga fiscal, que habitualmente se sitúan en un rango aproximado de entre el 10% y el 30%, en función de cada caso.

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